Il bilancio dei condomini a cura del Dott. Carullo Gianluca

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Il momento della rendicontazione gestionale costituisce una fase imprescindibile nella vita del condominio essendo questa l’espressione della sua condizione economico-finanziaria alla data della chiusura dell’esercizio, in funzione degli accadimenti del periodo di gestione in esame. Il rendiconto gestionale è un documento quali-quantitativo che deve essere redatto nel pieno rispetto delle fonti (contrattuali/assembleari e normative/giurisprudenziali) e deve essere autonomamente in grado di informare con completezza tutti i portatori di interesse, siano questi condòmini, fornitori o altri.

 

Ai sensi dell’art. 1130 bis del codice civile, il rendiconto si compone del registro di contabilità, ossia un registro cronologico in cui sono annotati i movimenti di entrata ed uscita monetaria, un riepilogo finanziario, nel quale vengono riportate le voci di attività – passività patrimoniale e le voci di ricavo – costo, e di una nota esplicativa della gestione, a mezzo della quale l’amministratore fornisce chiarimenti sugli elementi numerari esposti nei precedenti documenti e riporta tutti gli elementi non numerari che altrimenti non avrebbero avuto modo di essere formalmente rappresentati. Il legislatore del 2012 ha modificato sensibilmente la conformazione del rendiconto condominiale richiedendo all’Amministratore pro-tempore la compilazione di più documenti, ognuno dei quali parimenti importante,  interconnessi tra di loro quasi al pari di un Bilancio aziendale.

L’obbligo di rendere il conto della gestione, così previsto dal codice civile all’interno dell’art. 1130, è in capo esclusivamente all’Amministratore pro-tempore del condominio e deve essere soddisfatto nell’arco dei 180 giorni o poco più. È difatti previsto che l’amministratore convochi l’assemblea ordinaria per l’approvazione del rendiconto nel termine perentorio di 180 giorni dalla data di chiusura dell’esercizio di gestione.

Nel caso in cui l’amministratore viene meno a tale obbligo commette quella che il legislatore individua come una “grave irregolarità” ed è quindi passibile di revoca per giusta causa. È riconosciuta in questo caso ai condòmini la possibilità di deliberare, nell’ambito di un’Assemblea adeguatamente convocata e secondo le maggioranze previste dall’art. 1136, la volontà di procedere alla revoca dell’amministratore in carica e provvedere alla nomina di un sostituto.  Ove l’Assemblea non sia in grado di deliberare secondo i quorum necessari è riconosciuta la facoltà ai condòmini, anche singolarmente, di adire alle vie legali per ottenere la cessazione delle irregolarità.

In merito alle modalità di redazione del “Bilancio condominiale”, come viene spesso apostrofato, il legislatore non ha previsto degli schemi precisi o dei principi di redazione così come accade per le aziende, ed è quindi lasciata piena libertà all’amministratore di individuare lo schema espositivo che ritiene idoneo a soddisfare gli obblighi formali ed informativi.

E’ di recente discussione la possibilità di veder legalmente riconosciuta la “certificazione del rendiconto”, ovverosia una procedura di analisi finalizzata a garantire la tutela degli interessi dei condomini. Tale analisi, che seguirà presumibilmente procedure analoghe a quelle previste per le certificazioni UNI EN ISO 9001:2015, sarà condotta sul rendiconto gestionale predisposto dall’amministratore da un professionista terzo ed imparziale. Questo strumento verrà posto al servizio dei condomini in aggiunta a quello, importantissimo, della revisione condominiale che è già previsto dal legislatore nel sopra citato art. 1130 bis.

L’importanza della completezza espositiva del rendiconto condominiale e della sua piena aderenza alle norme in fase di compilazione ed approvazione è necessaria per definire gli effetti che questo è in grado di produrre.  È bene sapere che il rendiconto approvato in presenza di vizi formali e/o sostanziali potrebbe non essere in grado di sortire alcun effetto. Un rendiconto “viziato”, in quanto contrario o non conforme alle norme imperative (art.1130 bis), rende nulla l’assemblea che lo ha approvato ed è quindi privo di ogni valore, al pari di un rendiconto mai redatto. Nel caso venga approvato un rendiconto privo di uno dei documenti previsti, ad esempio della Nota Esplicativa, sarà facoltà dei condòmini e di tutti coloro che ne hanno interesse richiedere la nullità della delibera assunta in assemblea e richiedere che l’amministratore apporti le necessarie correzioni e provveda alla convocazione di una nuova assemblea. Stante la particolare gravità tale richiesta non ha alcun tempo di prescrizione, potrà cioè essere fatta valere in qualsiasi momento. Se l’amministratore non provvede a quanto richiesto vale quanto detto precedentemente in merito alla revoca per giusta causa.

Unitamente al rendiconto di fine gestione, in genere noto come rendiconto consuntivo, l’amministratore provvede a redigere un modello chiamato rendiconto preventivo che costituisce la base sulla quale sono quantificati gli importi dovuti da ciascun condomino in ragione della propria quota di partecipazione al condominio. Il rendiconto preventivo altro non è che un budget di spesa compilato dall’amministratore basandosi sui dati storici e, ove necessario, su dati presunti.

 

Nella redazione di ogni documento condominiale è bene che l’amministratore provveda in scienza e coscienza, consapevole che le responsabilità generate da un’errata o lacunosa compilazione dei documenti previsti dalla riforma del 2012 sono pienamente e quasi esclusivamente a suo carico.

carullo

Dott. Carullo Gianluca

Tributarista

Revisore Condominiale AIReC

Amministratore Condominiale

Formatore  e Relatore AIAC Varese

info@gianlucacarullo.it

www.gianlucacarullo.it

Studio Carullo

Via Roma 2 Gallarate

 

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